نسل جوان ایران

علوم انسانیحقوقحقوق ثبت

پایان نامه کارشناسی ارشد افراز و تفکیک املاک ثبت شده مرهونه و بررسی تعارض آن با حقوق مرتهن در رویه ثبتی با نگاهی بر رویه قضایی

ارسال کننده : جناب آقای رضا رحیمی
سطح فعالیت : مدیر کل
ایمیل : reza.rahimi663[@]gmail.com
تاریخ ارسال : ۴ آبان ۱۳۹۹
دفعات بازدید : 197
زبان نوشتاری : فارسی
تعداد صفحه : 113
فرمت فایل : word
حجم فایل : 375kb

قیمت فایل : 50,000 تومان
خرید فایل

امتیاز مثبت : 15
امتیاز منفی : 0

دانلود پایان نامه و مقاله
محل سفارش تبلیغات شما

مواقعی که اشخاص قصد استفاده بهینه و يا سهل تر شدن فروش ملک خود را دارند بهترین شیوه، قطعه قطعه نمودن آن از طریق عمل تفکیک بوده که هم نسبت به املاک مشاع و هم نسبت به املاکی که دارای مالک واحد هستند قابل اعمال است، بدین توضیح که با اتفاق همه شرکاء ضمن ارائه درخواست به اداره ثبت صالحه (اداره ثبت محل وقوع ملک)، پس از تأیید امکان پذیر بودن تفکیک ملک توسط مسئولین، عملیات تفکیک شروع شده و نهایتا با تنظیم صورتجلسه تفکیکی، ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می شود و لیکن مادامیکه در شرکا با حضور در دفتر خانه اسناد رسمی اقدام به تنظیم تقسیم نامه ننمایند، ملک با وجود قطعه قطعه شدن، همچنان مشاع باقی مانده و دارای همان معایب اشاعه است.

راه دیگری که جهت خاتمه دادن به حالت اشاعه در نظر گرفته شده افراز (جدا سازی ) سهام شرکاء است که صرفا به موجب تصميم اداره ثبت یا حکم حاکم (دادگاه عمومی حقوقی) صورت می پذیرد، بدین توضیح که هر یک از شرکاء ملک مشاع به تنهایی حق دارند درخواست جداسازی سهام خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه دهند تا مسئولین پس از بررسی امکان پذیر بودن افراز، نهایتا با تقسیم ملک به قطعات کوچکتر ، هر قطعه ای را به نسبت سهام هر شریک بر حسب قرعه به او اختصاص دهند. پس از قطعيت افراز است که شرکاء از حق اطلاق مالکیت مندرج در ماده ۲۰ قانون مدنی بهره مند خواهد شد و اگر در مواردی هر یک از مراجع فوق الذكر احراز نماید که ملک مورد درخواست قابلیت افراز ندارد ، نهایتا با صدور دستور حاکم (دادگاه عمومی حقوقی) مال مشاع به فروش رسیده و مبلغ آن پس از کسر هزینه مزایده به نسبت سهام شرکاء مابین آنها تقسیم خواهد شد.

کلید واژه: افراز ، تفکیک ، تقسیم ، شریک ، رویه ثبتی ، حقوق راهن ، حقوق مرتهن

فهرست

چکیده:1

فصل اول(کلیات تحقیق). 2

1-1-بیان مسئله. 3

1-2-ضرورت انجام تحقیق. 4

1-3-سوابق تحقیق. 5

1-4-سئوالات تحقیق. 6

1-4-1-سئوال اصلی. 6

1-4-2- سئوالات فرعی. 7

1-5-فرضیات تحقیق. 7

1-5-1- فرضیه اصلی. 7

1-5-2- فرضیه ها فرعی. 7

1-6- اهداف تحقيق. 7

1-7- روش تحقیق. 8

1-8-سازماندهی تحقیق. 8

فصل دوم(مفاهیم ،تعاریف و مبانی نظری). 9

2-1-تعریف افزار. 9

2-1-2-افراز در لغت.. 10

2-1-3-افراز در اصطلاح. 10

2-1-4-افراز در حقوق. 10

2-1-5-افراز در فقه. 11

2-2- تعریف عقد رهن. 11

2-2-1-عقد رهن در لغت.. 12

2-2-2- عقد رهن در اصطلاح. 12

2-2-3-عقد رهن در حقوق. 12

2-2-4- عقد رهن در فقه. 14

2-3-مبنای عقد رهن. 15

2-3-1-آیات قرآن. 15

2-4- ارکان عقد16

2-4-1- ایجاب و قبول. 17

2-5- اوصاف عقد رهن. 17

2-6- تعریف تفکیک... 22

2-6-1- تفکیک در لغت.. 22

2-6-2- تفکیک در اصطلاح. 22

2-6-3- تفکیک در فقه. 22

2-6-4- تفکیک در حقوق. 23

2-7- مفهوم فک رهن. 24

2-8- سابقه قانون گذاری در زمینه افراز. 25

2-8-1- سابقه قانون گذاری در زمینه تفکیک... 26

فصل سوم(رویه ثبتی و موانع اجرای افراز و تفکیک املاک مرهونه در ادارات ثبت کشور). 28

3-1- رویه ثبتی افراز املاک مرهونه. 29

3-1-1- نحوه افراز ملک از طریق دادگاه32

3-2- عوارض تفکیک... 34

3-3- هزینه تفکیک... 35

3-4- مراحل نحوه تفکیک اراضی. 37

3-4-1- نحوه تفكيك اراضي در داخل محدوده قانوني و حريم شهرها40

3-4-2- نحوه تفكيك اراضي در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها41

3-5-تشریفات مربوط به درخواست افراز. 45

3-5-1- هزینه های افراز. 47

3-5-2- نحوه عملیات افراز. 47

3-5-3-نحوه افراز ملک از طریق اداره ثبت و دادگاه48

3-6- شیوه اعتراض در زمینه افراز. 54

3-7- شرایط و موانع اجرای افراز. 55

3-7-1- شرایط افراز. 55

3-7-2- موانع افراز. 57

3-8- مقایسه افراز و تفکیک... 59

3-8-1- وجوه اشتراک افراز و تفکیک... 59

3-8-2- وجوه افتراق افراز و تفکیک... 60

فصل چهارم(تعارض افراز و تفکیک با حقوق مرتهن). 62

4-1- حقوق و تکالیف راهن. 62

4-1-1- تسلیم عین مرهونه. 62

4-1-2- تسلیم توابع عین مرهونه. 64

4-1-3- زمان تسلیم64

4-1-4- مکان تسلیم65

4-1-5- مخارج تسلیم66

4-1-6- اداء دین در سر رسید66

4-2- محدوده تصرفات مادی راهن. 66

4-2-1- تعهدات و مسئولیت های راهن. 67

4-3- حق تصرف در عین مرهونه. 71

4-3-1- تصرفات ناقله. 75

4-3-2- تصرفات استیفایی. 76

4-3-3- تصرفات اصلاحی. 76

4-3-4- حدود تصرفات راهن. 77

4-4- تکالیف مرتهن. 80

4-4-1- منع مرتهن از تصرف در عین مرهونه. 80

4-4-2- حفظ و اداره عین مرهونه. 81

4-5- حقوق مرتهن. 84

4-5-1- حق تقدم مرتهن. 85

4-5-2- مرتهن به عنوان دهنده اذن. 88

4-5-3- مرتهن به عنوان ذی نفع عمل حقوقی. 91

4-5-4- مرتهن به عنوان منتقل الیه. 94

4-6- تعارض افراز و تفکیک با حقوق مرتهن. 95

نتیجه گیری.. 96

منابع و ماخذ98

کتاب های فارسی:98

کتابهای عربی:101

فرهنگ لغت:102

Abstrac:102

 

 

مطابق اصل 47 قانون اساسی ایران، مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است لذا ماده 30 قانون مدنی، به منظور حمایت از این حق وضع گردیده است. از آنجایی که مالکیت مستقل نسبت به مالکیت مشاع دارای محاسنی است که مالکان ترجیح می دهند که استقلال مالکیتشان روشن گردد لذا در راستای اقدام به تفکیک و افراز املاک مشاع عمل کنند. این امر در وهله اول نیازمند شناخت تفاوت افراز و تفکیک می باشد و در گام بعد، حمایت و اجرای قوانین حمایت کننده از احقاق این حق را مستلزم است.

ادارات ثبت اسناد و املاك کشور به عنوان متولی افراز املاك مشاع در جهت تعیین و تثبیت خصوصیات و ویژگی هاي مالک و ملک مورد افراز با چالشهایی مواجه هستند که عبور از آنها فقط و فقط با ابزار دقیق قانون و مرکب راهوار حقوقی که مبتنی بر عدالت باشد امکان پذیر خواهد بود. این چالشها و موانع در برهه اي از زمانها و مقطعی از مکانها چنان دامنگیر متقاضی افراز و ادارات ثبت اسناد و املاك می شود که به غیر از صرف هزینه ها و اتلاف اوقات و امکانات دولتی هیچ بازدهی نداشته و بیش از پیش بر اختلافات ناپیداي اشخاص دامن می زند. مع الاسف دوري مقطعی از روند تاریخ ادارات ثبت اسناد و املاك کشور از دانش حقوق و بهره مندي از متخصصین امر، وجود این چالشها را به مانند زخمی کهنه بر پیکره این نهاد اجتماعی مستقر ساخته که بهبود آن را با دشواري مواجه می سازد. خصوصیاتی که در قوانین و مقررات براي مالک خواهان افراز از یک سو و ملک مورد افراز از سوي دیگر بیان شده دو اهرم مهمی خواهند بود که با برآورده شدن آنها بار افراز بار خواهد شد و جویندگان املاك مفروز را می توان به سرزمین مقصود رهنمون ساخت. البته پر واضح است که پرداختن به دو موضوع ویژگی هاي شکلی و ملک مورد افراز ، محقق را وارد موضوعات پیرامونی دیگر نیز می کند که اجتناب از آنها غیر ممکن بوده بلکه مفید فایده در بسط و توضیح مطالب اصلی خواهد بود. بدون شک بررسی حقوقی چالشهاي پیش روي انجام عملیات افراز در ادارات ثبت اسناد و املاك امري کاربردي و قطعا هموار کننده راه اجرایی یکی از دستگاههاي اجرایی کشور خواهد بود که در جهت رفع نیاز شهروندان سعی و جهد بلیغ دارد. (خسروی،1396)

از سوی دیگر و با توجه به اینکه یکی از اسناد موجود در دفاتر اسناد رسمی اسناد رهنی است و با انعقاد عقد رهن، راهن همچنان مالک عین‌مرهون است و به تبع این حق منافع مورد‌رهن نیز از آنِ اوست. مرتهن حق استعمال یا انتفاع از این مال را پیدا نمی‌کند و می‌توان حق او را به «حق نگهداری» و «حق استیفای طلب» تعبیر کرده که حق نخست نیز مقدمه حق دوم است،(امامی، 1364: 576) لذا در این بین موضوعی که مورد بحث قرار می گیرد تصرفات راهن است. تصرفات راهن ممکن است از جمله تصرفاتی باشد که؛ برای رهن نافع است که به اعتقاد حقوقدانان، راهن در چنین تصرفاتی مجاز می‌باشد. ممکن است تصرف راهن نفعی برای رهن نداشته باشد. اما با حقوق مرتهن هم متعارض نباشد. این‌گونه تصرفات مورد الحوق حکم صریح قانونگذار قرار نگرفته است لیکن به دلیل عدم منافات با حقوق مرتهن، مباح تلقی می‌گردد و سرانجام ممکن است تصرفات راهن در تعارض با حقوق مرتهن قرار گیرد که چنین تصرفاتی مورد نهی قانونگذار است. تصرفات اخیر ممکن است از جمله اقداماتی باشد که؛ 1ـ موجب تلف موضوع رهن گردد، 2ـ از بهای عین‌مرهونه بکاهد، 3 ـ باعث کم شدن رغبت خریداران شود و در نتیجه به جز موارد سه‌گانه مذکور (که مصادیق تصرفات مادی می‌باشد) سایر تصرفات راهن با منع قانونی مواجه نمی‌باشند. زیرا به جز این موارد، سایر امور موجب ضرر مرتهن نمی‌شود و «مرتهن مستحق طلب خود می‌باشد که در صورت تأخیر در پرداخت می‌تواند از ثمن فروش عین‌مرهونه استیفای طلب بنماید و این امور تأثیر در فروش و ارزش عین‌مرهونه نمی‌نماید».(امامی،1364: 369) در این تحقیق تلاش داریم با بررسی متون موجود، ماهیت افراز و تفکیک املاک ثبت شده مرهونه را مورد بررسی قرار دهیم و در مورد تعارض آن با حقوق مرتهن در رویه ثبتی با نگاهی بر رویه قضایی به بحث بپردازیم.

1-2-ضرورت انجام تحقیق

بررسی عملیات افراز یا تفکیک املاک ثبت شده مرهونه از جهت تعارض با حقوق مرتهن از جمله تصرفات منافی با حقوق مرتهن.

در صورت داشتن هدف كاربردي بیان نام بهره‏وران (اعم از موسسات آموزشی و اجرایی، سازمان‏ها، صنايع و يا گروه ذينفعان) ذكر شود (به عبارت دیگر محل اجرای مطالعه موردی) :

بهره وران عمده پایان نامه حاضر ، مراجع ثبتی ، دانش پژوهان علوم ثبتی و مراجع قضایی هستند .

 

 

1-3-سوابق تحقیق

جمشیدی(1391) در پایان نامه ای با عنوان " افراز و تفكيك در حقوق ايران"در خصوص املاك مشاع مطالب را مي توان بدين صورت مطرح نمود كه ملك مشاع ، بين دو يا چند شريك مشترك بوده و هر يك از شركاء به نسبت مالكيت خود در ذره ذره آن مال شريك مي باشند و تصرفات هر يك در صورتي كه بدون اذن يا خارج از حدود اذن باشد فضولي و تابع مقررات مندرج در فصل پنجم قانون مدني در خصوص معاملات فضولي خواهد بود.

کاتوزیان(1383) در کتاب " حقوق مدنی " بیان میدارد مواد 581 و 582 مقرر مي دارند: هيچ يك از مالكان مشاع بدون اذن ديگران حق تصرف در مال مشترك را ندارد چرا كه در حق ديگران تصرف مي كند.

پورسلیم بناب (1384) در کتاب " بررسي حقوقي و نحوه افراز و تفكيك" بیان می دارد محاسبه عوارض تفكيك اراضي به عهده ادارات شهرسازي هر منطقه بوده و بايستي مبلغ تعيين شده را كتباً اعلام نمايند و اداره درآمد نيز موظف خواهد بود پس از وصول مبلغ، مراتب را كتباً طي فيش بانكي و مبلغ پرداخت شده به اداره شهرسازي منعكس نمايد.طالبی (1395) در مقاله ای با عنوان "شرایط و اصول حاکم بر نحوه تملک اموال غیر منقول توسط دولت" بیان میدارد که بر طبق مواد 3و8و9 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی مصوبه 17/11/1358 شهرداری برای اجرای طرح های عمرانی خود، اراضی خصوصی را حتی در مواردی بدون رضایت مالک، تصرف کند.

جعفری لنگرودی(1387) در کتاب "حقوق ثبت" بیان می دارد آپارتمان ها نيز مشمول عنوان املاك است و در تفكيك آن ها بايد هزينه تفكيك پرداخته شود. اما عرصه آپارتمان ها كه به صورت اشاعه باقي مي ماند، چون مورد تفكيك قرار نگرفته است؛ نبايد قيمت عرصه را نيز مأخذ احتساب هزينه تفكيك قرار داد و اينكه تصور مي كنند تفكيك آپارتمان ها مستلزم اين است كه صاحب آپارتمان تفكيك شده، نسبت به عرصه هم صاحب حق شده و اين تفكيك را مستند احتساب هزينه نسبت به كل قيمت بنا و قدر الحصه 52 از عرصه مشاع وي قرار م يدهند، استنباطي است به زيان صاحبان املاك، و گرفتن وجوه عمومي از راه تفسير موسع قانون نه تنها صحيح نيست، بلكه احتمال تخلف هم منتفي نيست.

برای این فایل تا کنون نظری ارسال نشده است

برای ارسال نظر باید عضو سایت باشید

تعداد کاراکتر مجاز:

برچسب های مرتبط


فهرست کتابخانه نسل جوان ایران

نویسندگان برتر و فعال نسل جوان ایران

تاییدیه های سایت


درگاه بانک ملت

شبکه های اجتماعی نسل جوان ایران


فن آوری های روز دنیا


آرشیو فن آوری های روز دنیا

جدیدترین اخبار سایت


پایگاه خبری نسل جوان ایران