نسل جوان ایران

علوم انسانیحقوقحقوق ثبت

چالش های حقوقی تنظیم و اجرای اسناد وکالت در دفاتر اسناد رسمی

ارسال کننده : جناب آقای رضا رحیمی
سطح فعالیت : مدیر کل
ایمیل : reza.rahimi663[@]gmail.com
تاریخ ارسال : ۱ شهریور ۱۳۹۹
دفعات بازدید : 139
زبان نوشتاری : فارسی
تعداد صفحه : 139
فرمت فایل : word
حجم فایل : 4.7mb

قیمت فایل : 60,000 تومان
خرید فایل

امتیاز مثبت : 2
امتیاز منفی : 0

دانلود پایان نامه و مقاله
محل سفارش تبلیغات شما

پژوهش حاضر به بررسی چالش های حقوقی تنظیم و اجرای اسناد وکالت در دفاتر اسناد رسمی پرداخته است. مسئولیت مدنی سر دفتر از بدو تنظیم و ثبت اسنادی که بر اساس سند وکالت حال چه وکالت بلا عزل بوده باشد، و چه وکالت قابل عزل و نیز چه اعطای وکالت از جانب شخصی به دیگری باشد چه تفویض وکالت، همه و همه مورد پیش بینی و تفسیر و قابل پیگیری بوده و متضمن ایجاد مسئولیت ناشی از بی احتیاطی یا عدم دقت و تأمل در تنظیم این گونه اسناد برای شخص سر دفتر می باشد. این پژوش به مسئولیت و تکالیف سر دفتر اسناد رسمی در احراز عدم عزل وکیل، عدم انفساح سند وکالت، تنظیم سند ثانویه وکالت (تفویض وکالت) احراز اعتبار یا عدم اعتبار اسناد وکالتی، تنظیم سایر اسناد بر اساس سند وکالتی و نیز کلیه آثار و ارکان مسئولیت وی در تنظیم سند وکالتی مورد اشار می شود و در نهایت نتایج نشان می دهد از مهمترین چالش های پیش رو در خصوص تنظیم سند وکالتی استعلامات مربوطه می­باشد چرا که ممکن است سند استعلامات مورد نياز براي انتقال قطعي سند، انجام نگيرد و امکان فريب خوردن خريدار از جهات مختلف وجود دارد. لذادفاتر اسناد رسمی مکلفند ابتدا تمام مدارک طرفین را باز بینی کرده و اهلیت طرفین را برای انجام مورد وکالت بررسی کنند سپس مورد وکالت را برای طرفین توضیح دهند.

واژگان کلیدی:

اسناد وکالتی، احراز هویت، مسئولیت مدنی سر دفتر، استعلامات سند وکالتی

 

چکیده1

فصل اولکلیات تحقیق.. 2

1-1- مقدمه. 3

1-2- بیان مساله. 5

1-3- اهمیت موضوع. 6

1-4- اهداف تحقیق. 7

1-5- سوال های پژوهش... 7

1-5-1- سوال اصلی. 7

1-5-2- سوال های فرعی. 7

1-6- فرضیه های پژوهش... 8

1-6-1- فرضیه اصلی. 8

1-6-2- فرضیه های فرعی. 8

1-7- روش تحقیق. 8

1-8- پیشینه تحقیق. 9

1-9- سازماندهی پژوهش... 15

فصل دومتعریف مفاهیم و مبانی نظری.. 16

2-1- مبانی انتقال مالکیت در اموال غیر منقول. 17

2-1-1- عقود معین و غیر معین. 18

2-1-2- قراردادهای نامعین و معاملات املاک.. 20

2-2- موجبات انتقال مالکیت در اموال غیر منقول. 23

2-3- مصادیق اسناد عادی در بیع اموال غیر منقول. 26

2-3-1- وکالت.. 26

2-4- وضعیت حقوقی بیع اموال غیر منقول ثبت شده و ثبت نشده29

2-5- اسناد وکالتی. 31

2-5-1- تعریف اسناد وکالتی. 31

2-5-2- تعریف وکالت.. 31

2-5-3- ممنوعیت ها و موانع قانونی اسناد وکالتی در دفاتر اسناد رسمی. 32

2-5-4- نقش اسناد وکالتی در بین سایر اسناد36

فصل سومچالش های تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی. 42

3-1- تشریفات لازم اجرا جهت ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی. 43

3-1-1- رعایت امور اولیه و عمومی در تنظیم اسناد رسمی در دفاتر اسناد رسمی. 43

3-1-1- احراز هویت.. 44

3-1-2- احراز اهلیت.. 45

3-1-3- لزوم تنظیم سند در اوراق مخصوص... 46

3-1-4- تنظیم سند به تعداد متعاملين به علاوه یک نسخه. 47

3-1-5- لزوم تنظیم سند به زبان فارسی. 47

3-1-6- لزوم ثبت تمام مندرجات سند48

3-1-7- ضرورت امضاء، مهر و قید شماره و تاریخ سند توسط سردفتر. 48

3-1-8- منع از تراشیدن، پاک کردن و الحاق به دفاتر ثبت.. 48

3-1-9- لزوم امضای سند و دفاتر به وسیله متعاملین و تصدیق مطابقت سند با اصل سند48

3-1-10- قرائت سند و تفهیم آن به طرفین با حضور معتمد49

3-1-11- امضای دفتر توسط شهود و معرفین. 49

3-1-12- وصول حق الثبت.. 49

3-2- استعلامات دفاتر اسناد رسمی از ارگانها و نهادهای دولتی. 50

3-2-1- استعلام از اداره ی ثبت محل. 50

3-2-2- مواد مربوط به اخذ استعلام از شهرداری.. 50

3-2-3- اخذ استعلام از تامین اجتماعی. 52

3-2-4- اخذ استعلام از اداره امور ماليات.. 53

3-3- چالش های پیش روی سر دفتر در تنظیم و اجرای اسناد وکالتی. 54

3-3-1- نقش سوء نیت و حسن نیت در معاملات.. 54

3-3-2- معامله املاک با وکالت نامه و نمایندگی. 55

3-3-2-1- وكالت، عقدی جایز. 56

3-3-2-2- مشکلاتی پیش رو. 57

3-3-3- چالش های قانونی. 58

3-3-3-1- معاملات معارض... 58

3-3-3-2- بررسی حالات مختلف معاملات معارض... 59

3-3-3-3- انواع معاملات معارض... 60

3-3-3-4- تشخیص تعارض اسناد مالکیت.. 61

3-3-3-5- تکالیف دفاتر اسناد رسمی در صورت تعارض... 61

3-3-4- تغییرات قانونی در مورد املاک.. 62

3-3-4-1- تغییر عرصه. 62

3-3-4-2- تغيير اعيان. 63

3-3-5- عدم تحویل مبیع. 65

3-3-6- معلوم نبودن ثمن معامله. 66

3-3-6-1- ثمن معلوم و معین. 68

3-3-6-2- تعیین ضمنی ثمن. 68

3-3-6-3- عدم تعیین ثمن. 70

3-3-7- خلاهای موجود در مورد استعلامات و اخذ مجوز انتقال اسناد وکالتی. 71

فصل چهارممسئولیت مدنی سر دفتر ناشی از عدم اعتبار و عدم رعایت حدود اختیارات اسناد وکالتی. 76

4-1- تکالیف سر دفتر در تنظیم سند اولیه وکالتی و مسئولیت ناشی از آن. 77

4-2- تکالیف سر دفتر در تنظیم سند ثانویه وکالت و مسئولیت ناشی از آن. 77

4-2-1- اشخاص حقیقی. 78

4-2-1- اشخاص حقوقی. 78

4-3- تکالیف سر دفتر در تنظیم اسناد بر اساس وکالت و مسئولیت ناشی از آن. 79

4-4- تکالیف سردفتران در احراز اعتبار سند وكالتی و مسئولیت ناشی از آن. 82

4-4-1- تکالیف سر دفتر در احراز عدم عزل وکیل و مسئولیت ناشی از آن. 82

4-4-2- تکالیف سر دفتر در عدم انفساخ سند وکالت و مسئولیت ناشی از آن. 90

4-4-2-1- فسخ از سوی موکل. 92

4-4-2-2- وکالت فسخ ناپذیر. 95

4-4-2-3- استعفای وکیل. 100

4-4-2-4- فوت مو‌کل یا وکیل. 101

4-4-2-5- محجوریت موکل یا وکیل. 104

4-4-2-6- ورشکستگی موکل یا وکیل. 106

4-4-2-7- بیهوشی موکل. 107

4-4-2-8- از بین رفتن موضوع وكالت.. 107

4-5- مسئولیت سر دفتر ناشی از عدم اختیار سند وکالتی در انجام معامله ای خاص... 109

4-6- مسئولیت سردفتر ناشی از عدم رعایت شروط اسناد وکالتی. 112

4-7- مسئولیت مدنی سردفتر ناشی از تنظیم اسناد رهنی وکالتی. 113

4-8- مسئولیت مدنی سر دفتر ناشی از تنظیم سایر اسناد وکالتی. 115

فصل پنجمنتیجه گیری و ارائه پیشنهادات.. 119

نتیجه گیری.. 120

پیشنهادات.. 122

منابع و ماخذ123

Abstract129

1-1- مقدمه

مسئولیت، حاصل و مولود آزادی اراده انسانهاست و بنابه طبع و مقتضیات پیشرفت و تمدن جوامع بشری به عنوان ضمانت اجرای حقوق فردی و تنظیم روابط اجتماعی و اقتصادی ایفای نقش می کنند و با تاریخ جوامع و نیازهای اقتصادی و عاطفی مردم ارتباطی تنگاتنگ دارد. امروز بحث مسئولیت و اشكال مختلف آن جهت پاسخگویی به نیاز های اجتماعی به یکی از اصول ممتاز و مهم حقوقی تبدیل شده است. اینکه مبنای حکم شرع که موجد قواعد فقهی یاد شده گردیده، محدود به قاعده لاضرر با قاعدة من له الغنم فعليه الغرم می باشد و یا اینکه چگونه و تا چه میزان نظریه تفصير، نظریه خطر، مسئولیت نوعی، ضرر بی واسطه و نزدیک در اثبات مسئولیت مؤثر است و اجرای عدالت را تسهیل می نماید و نظم عمومی و داوری اخلاق را تأمین می سازد وابسته به واقعیت های خارجی و مصالح اجتماعی است.

مباحث گسترده مسئولیت مدنی در دنیای کنونی، حاصل پیچیده شدن روابط اجتماعی و پیشرفت شگفت آور فنون و منابع، وجود مؤسسات و کارخانه های بزرگ و مخاطرات زندگی ماشینی می­باشد و این ضرورت موجب تجديد نظر در صیانی مسئولیت و نوعی ابتکار و ابداع نظریه های جدید گشنه و بی آنکه پیوند خود را با قواعد گذشته از دست بدهد آن را کمال نیز بخشیده است. اگر چه شغل سردفتری اسناد رسمی از زمان پیدایش آن تا کنون از اعتبار و حبلیت اجتماعی خاصی بهره مند و همواره نیز در بین مشاغل رسمی از وجهه بالایی برخوردار بوده است و همین خصوصیت نیز داعی اصلی و قوی شاغلین و گروندگان این حرفه گشته است. اما نامتناسب بودن مسئولیت سردفتران در مقایسه با سایر مشاغل موجود در جامعه ما، واقعیتی انکارناپذیر است و احراز چنین واقعیت مشهودی با کمترین بررسی اجمالی نیز بر می باشد. اصولا در دنیای کنونی اشتغال به شغل دلخواه از جهت آزادیهای جامعه مدنی، جزء حقوق فردی و انسانی اشخاص می باشد. از سویی نیز انتخاب شغل در جامعه امروز بدون داشتن اطلاعات خاص و درجات معین از تحصیلات تخمی دانشگاهی ممکن نمی باشد. به طور معمول علاقه مندان مشاغل از دوران تحصیل در دبیرستان و سپسدانشگاه به فراگیری تخصص لازم می پردازند. در این حرفه نیز با توجه به ضوابط معينه در قوانین مربوطه عمدتا فارغ التحصیلان رشته های حقوق و فقه (معقول و منقول) شاغل می باشند. تخصص علمی سردفتران با قضات و وکلای دادگستری غالبا يكسان است و متقاضی سردفتری از این حیث همچون دارندگان مشاغل مزبور صرفا با داشتن میزان معینی از مدارج تحصیلی، قابلیت و فرصت حضور در شغل سردفتری اسناد رسمی را پیدا می کند.

از جمله وظایف سردفتران می توان به موارد زیر اشاره کرد : تهیه و تدارک محل مناسب متناسب با شأن این حرفه با همه اسباب و لوازم مورد نیاز؛ شناسایی و گزینش و تأیید صلاحیت شماری نیروی کار برای اشتغال در دفتر خانه؛ محاسبه و پرداخت حقوق مبنا، لواحق، بیمه و سایر مزایای کارکنان و پرداخت مبالغ مشخص شده به بیمه و بازنشستگی و مالیات؛ حضور همیشگی در محل دفتر خانه؛ نظارت کامل بر رفتار کارکنان و دفتریاران و ارائه آموزش های به روز به آنان؛ ثبت اسناد مطابق مقررات قانونی؛ دادن رونوشت تصدیق شده از اسناد به اشخاص مربوط؛ تصديق صحت امضاء؛ قبول و حفظ اسنادی که نزد آنان به امانت گذاشته می شود؛ و آشنایی کامل با قوانین و مقررات شکلی و ماهوی و آگاهی از آخرین تحولات آنها؛ احراز طرفیت اشخاص و ..... احراز رابطه زوجیت، احراز اصالت و اعتبار اسناد، تهیه و تنظیم انواع مکاتبه ها و استعلا مها و ... در واقع، قانون گذار تکالیفی خارج از توان را بر عهده سردفتران گذاشته است . باید تدابیری اندیشید تا وضعیت متعادلی بر نظام حقوقی دفاتر اسناد رسمی حاکم شود و مسؤولیت ها میان سردفتران و دفتریاران و کارکنان پراکنده شوند. در نظام حقوقی ایران، نخستین قانون ثبت اسناد رسمی در سال ۱۲۹۰ هجری شمسی در دوره دوم مجلس مشروطیت به تصویب رسید که به موجب آن، اداره های ثبت اسناد رأسا متصدی ثبت معاملات افراد بوده اند بی آنکه نامی از دفاتر اسناد رسمی در آن به میان آید .تا اینکه در بهمن ماه ۱۳۰۷ شمسی نخستین قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی در ۲۰ ماده به تصویب رسیده و وزارت دادگستری اجازه یافت تا در نقاطی که مقتضی باشد دفاتر اسناد رسمی را تشکیل دهد .ولی، معاملات مربوط به اموال غیرمنقول ثبت شده هنوز در صلاحیت انحصاری ثبت بود تا اینکه سرانجام به موجاب قانون مصاوب سال 1316 و سپس قانون 1354 وظیفه تنظیم اسناد منحصراً به دفاتر اسناد رسمی محول شد.

عقد وکالت، عقد جایزی است که به موجب آن، یکی از طرفین به شخص دیگری نمایندگی یا نیابت می دهد تا اموری را به جای موکل، انجام دهد. اقدامات وکیل در هر زمینه محدود به اختیاراتی است که موکل به وی تفویض کرده و هر اقدامی که وکیل در محدوده اختیارات وکالتی خود انجام می‌دهد به منزله عمل و اقدام موکل است. فصل سیزدهم قانون مدنی به تعریف عقد وکالت و شرایط آن اختصاص یافته است.پژوش پیش رو بر اساس توصیفی تحلیلی تهیه شده است.

1-2- بیان مساله

انسان از زمانی که به مدنیت گرایید برای تنظیم امور قراردادی خویش وجهت جلوگیری از منازعات بعدی نیازمند پیروی از قوانین و انتظامات ویژه ای بوده است. نهاد تنظیم کننده اسناد، کهن­ترین نهاد حقوقی است و از آن چنان اهمیتی برخوردار است که در تمام اعصار تاریخی مورد توجه خاص بوده است و سابقه ای به قدمت تمدن بشری و ایجاد اجتماعات انسانی دارد. از زمانی که جمعیت بشر رو به فزونی نهاد و دادوستد آغاز شد، لزوم ثبت معاملات نیز آشکار شد. بنابراین نقش دفاتر اسناد رسمی وجایگاه آن در روابط اجتماعی واقتصادی جامعه بر هیچ کس پوشیده نیست .اما این دفاتر اسناد رسمی بسیار گسترده و متعدد می باشند که چالش های متناسب به خود در جریانهای حقوقی مختلف را شاهد بوده است.

امروزه، خريد و فروش «وکالتي»، يکي از روش هاي شايع در معاملات املاک است؛ روشي که گاه خريداران را با مشکلات عديده اي روبه رو مي کند و باعث وارد آمدن ضررهاي مالي سنگين به آن ها مي شود. به گزارش پايگاه اطلاع رساني كانون سردفتران و دفترياران به نقل از روزنامه خراسان، در خريد و فروش وکالتي، خريدار، به جاي انتقال قطعي سندِ رسمي ملک به خود، پس از تنظيم مبايعه نامه عادي، مبادرت به اخذ وکالت بلاعزل فروش ملک از فروشنده مي کند. رواج اين روش در بازار مسکن دلايل مختلف و متفاوتي دارد.

گاه ممکن است طرفين، از اين روش، به علت طولاني بودن مراحل اخذ استعلامات مربوط به انتقال سند و عجله يا نياز فوري فروشنده به بهاي ملک، استفاده کنند و خريدار، بعداً، با وکالت بلاعزلي که در اختيار دارد، مراحل مختلف انتقال سند را شخصاً انجام دهد. برخي مواقع، فقدان سند رسمي و ثبتي براي ملک، علت استفاده از روش خريد و فروش وکالتي است. متأسفانه تعداد املاک فاقد سند رسمي مالکيت، در کشور ما کم نيست. نمونه بارز آن، منازل قولنامه اي است که معامله آن ها، بخش زیادی از بازار مسکن را به خود اختصاص داده است. حالت ديگري که در آن استفاده از روش خريد و فروش وکالتي باب شده، آپارتمان هايي است که در زمين هايي با سند ملکي رسمي احداث شده است. در اين موارد، که به هر دليلي، اسناد آپارتمان ها از هم تفکيک نشده است، خريداران پس از تنظيم مبايعه نامه، اقدام به اخذ وکالت بلاعزل براي تفکيک سند و انتقال قطعي آن به خود، از فروشنده مي کنند.

موضوع فوت فروشنده و منتفي شدن وکالت بلاعزل، تنها مسئله بغرنج در معاملات املاک، به صورت وکالتي، نيست. از آن جا که در خريد و فروش وکالتي، استعلامات مورد نياز براي انتقال قطعي سند، انجام نمي گيرد، امکان فريب خوردن خريدار از جهات مختلف وجود دارد. به عنوان نمونه، ممکن است اصل سند به عنوان وثيقه وام در رهن بانک باشد. چون اطلاع از اين مسئله، جز با اخذ استعلامات مربوط به انتقال قطعي سند و اخذ «استعلام عدم بازداشت» از اداره ثبت محل وقوع ملک، ميسر نيست، احتمال فريب خوردن و ضرر کردن خريدار وجود دارد. موضوع ديگر، عدم توجه به قابل «توکيل» بودن يا نبودن وکالت بلاعزل فروشنده به خريدار است. در صورتي که در وکالت بلاعزل، اجازه «توکيل»(وکالت دادن به ديگري) وجود نداشته باشد، خريدار نمي تواند ملک مورد معامله را، به فرد ديگري بفروشد. در صورت انجام چنين معامله اي، خريدار براي انتقال سند، نيازمند تأييد و امضاي فروشنده اصلي است.

برای این فایل تا کنون نظری ارسال نشده است

برای ارسال نظر باید عضو سایت باشید

تعداد کاراکتر مجاز:

برچسب های مرتبط


فهرست کتابخانه نسل جوان ایران

نویسندگان برتر و فعال نسل جوان ایران

تاییدیه های سایت


درگاه بانک ملت

شبکه های اجتماعی نسل جوان ایران


فن آوری های روز دنیا


آرشیو فن آوری های روز دنیا

جدیدترین اخبار سایت


پایگاه خبری نسل جوان ایران